El mercado inmobiliario tiene sus momentos fuertes y débiles a lo largo del tiempo. Durante algunos años hay poco movimiento, y en otros se pueden llegar a formar burbujas económicas de gran tamaño, con mucha venta de por medio.

Pero aún así, la gente siempre está comprando o vendiendo casas. A diferencia de otros sectores, la vivienda es necesaria para poder vivir. Eso hace que las inmobiliarias aguanten bastante y perduren a lo largo de los años. Así que a lo mejor, puede que te haya pasado una idea por la cabeza:

¿Vale la pena montar mi propia inmobiliaria?

¿Es rentable una inmobiliaria?

Las inmobiliarias son, en el fondo, como cualquier otro negocio. Están ahí para generar ingresos, y ser una forma rentable de ganarse la vida– a la vez que se aporta un servicio útil y de valor.

Una inmobiliaria genera ingresos con la venta de viviendas; toma la casa de un particular interesado en vender, y se encarga de gestionar esa venta. Eso implica varios servicios:

  • Promocionar la vivienda para encontrar compradores
  • Asesorar al propietario sobre el precio de venta
  • Recibir visitas y persuadir a un posible cliente de comprar
  • Gestionar el papeleo de la compraventa

Todos estos servicios tienen una serie de gastos: los salarios del personal, el coste de la oficina o el presupuesto de marketing, entre otros.

Así que mientras tus ingresos sean mayores que tus gastos, tendrás un negocio rentable. En otras palabras, un negocio que produce dinero cada mes y que se mantiene a flote.

¿Y cómo calculo la rentabilidad?

Hay muchas formas de saber qué tan fácil te sera alcanzar la rentabilidad en tu inmobiliaria, pero la más sencilla es empezar con los gastos.

Si puedes estimar cuánto cuesta mantener tu inmobiliaria funcionando día a día, podrás tener una idea clara de cuántas casas necesitas vender.

Los gastos de una inmobiliaria

Una inmobiliaria es equiparable a cualquier otro negocio físico. En la mayoría de los casos, tendrás que contratar un equipo y abrir una oficina– aunque también es posible abrir una inmobiliaria 100% online.

Vamos a echar un vistazo a cada uno de tus gastos fijos, que deberás cubrir para llegar a fin de mes y mantener tu negocio a flote.

Impuestos y montar la sociedad

El primer gasto que tendrás es la cuota de autónomos. Para poder ejercer en cualquier profesión por cuenta propia, te será necesario convertirte en autónomo a ojos de hacienda. Esto incluye al sector inmobiliario.

Puedes empezar a vender casas de dos formas: siendo autónomo o mediante una sociedad:

Como autónomo, actuarás en tu propio nombre y responderás con tu persona. La ventaja de ser autónomo es que se trata de una forma más simple de trabajar por cuenta propia, y hay menos costes asociados. La gestión de un autónomo también es más sencilla.

Como sociedad, podrás tener una empresa con nombre propio y convertirte en un empleado más. Esto tiene la ventaja de que la empresa es una entidad jurídica separada de tu persona, y tiene algunas ventajas a nivel fiscal. El problema es que llevar las cuentas de una sociedad es mucho más complicado que con un autónomo, y también hay más gastos. Por ejemplo, la cuota de autónomo puede ser hasta 75€ más cara.

Para abrir una inmobiliaria, mi recomendación es empezar por lo práctico: ser autónomo y tener la menor cantidad posible de gastos para ser rentable cuanto antes.

Gastos de impuestos: 640€

  • 380€ autónomo
  • 100€ seguridad social
  • 160€ gestoría (laboral, fiscal y contable)

La oficina

También necesitarás tener un lugar donde recibir a tus clientes. En la mayoría de los casos, eso implica alquilar un local y montar una oficina inmobiliaria.

Para hacer esto tendrás que comprar material de oficina: mesas, sillas, cableado, ordenadores… el coste inicial es alto, pero de ahí en adelante tu mayor gasto será el alquiler.

Es imprescindible tener una oficina bien situada, para poder estar a la vista de todos y que la gente se interese por tu escaparate. En estos casos el alquiler puede ser bastante caro: en una ciudad pequeña, un local mediano puede vale unos 1200€ al mes.

En todo caso, recuerda que la oficina es algo opcional.

En lugar de someterte a unos gastos mensuales desde el principio, puedes tener un lugar más apartado. Como por ejemplo, un despacho en un centro de negocios.

La oficina sólo es necesaria si quieres montar algo a lo grande y con un equipo muy presencial. Pero a día de hoy es perfectamente posible trabajar online, y vender pisos a través de Internet. Lógicamente no tendrás las comodidades de una oficina en pleno centro de tu ciudad, pero podrás tener un negocio rentable con mucho menos riesgo.

Gastos mensuales de oficina: 2000€

  • 1200€ de alquiler
  • 200€ de agua y luz
  • 300€ de seguros
  • 100€ de limpieza
  • 100€ de material de oficina
  • 100€ de mantenimientos varios

Las herramientas de trabajo

Tengas oficina o no, necesitarás herramientas de trabajo. Eso quiere decir que tendrás que comprar un ordenador– portátil o de sobremesa–, y también herramientas de software para el día a día.

Las herramientas de software son esenciales para tu productividad como inmobiliario. Aquí tienes una breve lista de las más útiles para un agente inmobiliario:

Hemtown, como CRM inmobiliario: necesario para hacer seguimiento de tus clientas, administrar tu cartera de propiedades, y publicar a portales inmobiliarios.

Dropbox, para guardar tus archivos: te permite tener todos tus archivos en la nube, tanto para compartirlos como para salvaguardarlos. Si tu ordenador se rompe, necesitarás una copia de seguridad.

Microsoft Office, para gestionar documentos: puesto que tendrás que trabajar con documentos y hojas de cálculo, es imprescindible que utilices un paquete de ofimática.

Adobe Photoshop, para retocar fotos: si no tomas buenas fotos, la gente no se interesará en tus pisos, así de simple.

Google Suite, para un email profesional: el email es uno de los elementos más importantes de tu negocio, así que asegúrate de tener una plataforma de calidad.

Además de eso, necesitarás tener un presupuesto mensual para comprar herramientas y tecnología que vayas necesitando. Algunas de estas incluyen:

  • Una buena cámara de fotos
  • Un portátil o PC
  • Memorias flash USB
  • Cargadores y baterías
  • Móviles
  • Adaptadores

Lo mejor para esto es asignar una pequeña cantidad mensual para este tipo de gastos.

Gastos de herramientas: 220€

  • CRM inmobiliario: 70€
  • Tecnología: 100€
  • Licencias de software: 50€

Los empleados y colaboradores

Aunque decidas empezar con tu agencia inmobiliaria en solitario, te será imprescindible contar con un asistente como mínimo.

En el negocio inmobiliario hay mucho papeleo por hacer: tienes que llevar las cuentas al día, responder a los clientes, hacer gestiones, mandar emails, y mucho más. Todo eso es bastante sencillo, pero consume mucho tiempo y te impedirá dedicarte a vender casas.

Por eso, necesitarás al menos una persona que se ocupe de ahorrate tiempo– un asistente administrativo. Tener un empleado puede costarte alrededor de 1400€, si incluyes los gastos de la seguridad social y los impuestos asociados a su contratación.

Gastos de empleados: 1400€

  • 1000€ de salario neto
  • 400€ de impuestos y cotización

Los portales inmobiliarios

Para conseguir clientes potenciales, una forma fácil es contratar servicios en los principales portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa. Dependiendo del tipo de pisos que desees vender, es muy probable que un portal u otro te sea más útil.

Por ejemplo, si te enfocas al público extranjero una buena opción puede ser Kyero. Se trata de un portal en inglés y que ofrece bastante visibilidad fuera de España.

Los portales inmobiliarios deberían ser un gasto más en las cuentas de tu inmobiliaria. La cantidad a invertir es variable, pero en muchos casos se pueden pagar 500€ o incluso 1000€ al mes. Todo depende del volumen de tu cartera de inmuebles y cuántas ventas generes al mes.

Lo que sí debes tener en cuenta es la optimización de tus anuncios en portales inmobiliarios. Analiza en cada momento el dinero invertido y los resultados que obtienes, para saber cuál es el portal que mejor funciona.

Gastos en portales inmobiliarios: 300€

La página web inmobiliaria

Si tienes una inmobiliaria, necesitas tener página web. Aunque pagar a los portales inmobiliarios y recibir clientes a cambio suena bien, depender demasiado de ellos puede comvertirse en un problema. Es algo que escapa a tu control y te deja al descubierto.

Por eso, tener una página web inmobiliaria propia es importante. Aquí tienes todo el control que necesitas, y también es recomendable invertir en ella para generar tráfico y visitas de forma orgánica. No es tarea fácil, pero a largo plazo una buena estrategia de branding inmobiliario te puede reportar más ingresos que los propios portales.

Una página web se puede hacer a muchos precios, pero como mínimo deberías pensar en gastarte unos 1000€. Eso, a menos que utilices un CRM inmobiliario como Hemtown, que ya la incluye sin coste adicional:

En todo caso, lo importante es que puedas publicar tu cartera de propiedades con facilidad, y dedicarte ante todo a la venta.

Gastos de página web: 1000€ (o 0€ con un CRM)

El marketing inmobiliario

Por último, debes poner en marcha una estrategia de marketing inmobiliario. El marketing inmobiliario es lo que te ayudará a generar ventas a largo plazo– para eso, puedes recurrir a muchos canales de venta:

  • Portales inmobiliarios
  • Página Web
  • Vallas publicitarias
  • Folletos
  • Redes sociales

Necesitarás dedicarle tiempo y esfuerzo a tu estrategia, además de fijar un presupuesto mensual para gastar en publicidad. Los portales ya suponen una parte de tus gastos, así que tu marketing inmobiliario puede estar enfocado a otros medios.

Por ejemplo, puedes empezar un blog inmobiliario y posiciona tu página web en Google. O puedes contratar una valla publicitaria en un punto estratégico. Sea como sea, debes siempre pensar en cómo vender casas más rápido.

Gasto en marketing inmobiliario: 500€

Los costes totales de montar una inmobiliaria

Como negocio, éstos son la gran mayoría de costes que tendrás que hacer frente mes a mes. En total, unos 5.000€ sin contar impuestos.

A esto, le tienes que añadir tu propio salario. Al ser tuya la inmobiliaria, puede ser una cifra muy flexible, pero lo normal es ingresar al menos 1.200€ al mes.

Eso hace que necesites, como mínimo, unos 6.200€ mensuales. O unos 74.400€ al año.

Ahora que ya sabes lo que te cuesta mantener abierta la inmobiliaria, puedes hacer varias estimaciones de lo que tendrías que vender para ser rentable.

La idea es probar con diferentes escenarios y ver las posibilidades que tienes para mantenerte a flote.

Vamos a probar con un objetivo fácil, uno intermedio, y otro más alto.

¿Cuántas casas puedes vender?

Esta simulación depende de la ciudad en la que vivias. Lógicamente, una casa no vale lo mismo en Madrid que en Albacete, así que tendrás que hacer tus propios números.

Vamos a probar con casas de una media de 200.000€, y teniendo en cuenta una comisión del 3% (y mínimos de 3.500€, aunque esta cifra se supera fácilmente). Eso quiere decir una media de 6.000€ de comisión por casa. Tus ingresos serían:

  • 10 casas al año: 60.000€ (-14.400€)
  • 20 casas al año: 120.000€ (+45.600€)
  • 30 casas al año: 180.000€ (+105.600€)

Como ves, para mantenerte a flote deberías vender al menos 13 casas al año. ¿Lo ves posible?

Haz tus números

Ten en cuenta que los números que hemos sacado son sólo una aproximación. Puedes prescindir de oficina, colaboradores, y ahorrar en muchos aspectos de tu inmobiliaria. De hecho, es posible que cuentes con una ventaja competitiva.

Las inmobiliarias son como cualquier otro negocio. Antes de entrar en el sector, deberías hacer un plan de viabilidad y tener una idea aproximada de lo que puedes ganar contra lo que te va a costar.

Este ha sido un simple ejemplo, y todo depende del tipo de casas que quieras vender, la zona en la que te encuentres, y la demanda que haya para comprar pisos.

¿Y tu? ¿Has hecho ya tu plan de negocio?